在当前金融市场格局中★★ღ，公募不动产投资信托基金(简称“公募REITs”)正凭借其独特的优势与潜力★★ღ，成为资本市场的焦点★★ღ。近期★★ღ，公募REITs市场行情持续走高★★ღ，新上市的公募REITs收益显著提升★★ღ，吸引了众多投资者的目光★★ღ。
2025年1月24日★★ღ，中航易商仓储物流封闭式基础设施证券投资基金(简称“中航易商仓储物流REIT”★★ღ，基金代码★★ღ：508078)成功于上海证券交易所上市交易★★ღ，这只公募REITs以95%的高中签率和首日15%的涨幅★★ღ，展现出强劲的市场吸引力★★ღ。此次发售总份额为8亿份★★ღ，发行价格为人民币2.628元/份★★ღ，募资总额超过21亿元人民币★★ღ。其发行过程中市场反响热烈★★ღ，不仅获得广大投资者踊跃认购★★ღ，还吸引了12家战略投资者参与丁香花社★★ღ，其中ESR易商持有的份额占比达41%★★ღ。
公募REITs作为拓宽发行主体★★ღ、加速资本循环的重要渠道★★ღ，正日益受到市场的高度关注★★ღ。2024年★★ღ，中国不动产投资信托基金(C-REITs)的发行进程显著加速★★ღ。戴德梁行华东区估价及顾问服务部执行董事顾悦如指出★★ღ，国内公募REITs资产证券化的市场关注度与日俱增★★ღ，投资热情以及监管部门对相关项目的审批★★ღ，均与二级市场的表现紧密相连mgm美高梅登录中心★★ღ。
戴德梁行估价部数据显示★★ღ，2024年公募REITs一共发行了29单★★ღ，募资规模达到655亿★★ღ，相较于2023年实现了283%的大幅增长★★ღ，可以说是公募REITs发行大年★★ღ。市场对C-REITs的积极态度和强大信心★★ღ，导致二级市场表现波动上行★★ღ。2024年★★ღ，48只公募REITs实现正收益★★ღ。不同板块表现各异★★ღ，保障性租赁住房突出★★ღ，仓储物流板块跌幅收窄★★ღ。年度二级市场表现排名前三的分别为北京保障房REIT★★ღ、厦门安居REIT以及电建清源★★ღ。
顾悦如认为★★ღ，资本市场对REITs作为一种投资退出方式持认可态度★★ღ。第一太平戴维斯中国区估值及专业顾问服务负责人黄国钧也指出★★ღ，在当前银行存款及理财产品回报率偏低的市场环境下★★ღ，对于二级市场的投资人或散户而言★★ღ，公募REITs着眼于长期收益★★ღ，不失为一项低风险且回报稳定的投资选择★★ღ。公募REITs大年
回顾国内公募REITs的发展历程★★ღ，可清晰地划分为四个重要阶段★★ღ。2004年至2014年可视为市场准备期★★ღ，其中2004年至2019年为探索培育期★★ღ。自2004年国务院发文开启资产证券化业务探索以来★★ღ，2005年至2012年主要以在境外发行REITs和银行间REITs产品为主★★ღ。此后★★ღ，各类REITs及CMBs产品逐渐形成投资热潮★★ღ。
受宏观调控因素影响★★ღ，直至2014年年底★★ღ，中国第一单资产证券化产品才得以发行丁香花社★★ღ。当年★★ღ，中信证券设立“中信启航专项资产管理计划”★★ღ，并经证监会批复同意以私募REITs名义在深交所挂牌交易转让★★ღ，这一标志性事件成为国内首单权益型REITs★★ღ，为后续市场发展奠定了重要基础★★ღ。自2014年起的10年间★★ღ，包括CMBS★★ღ、ABS等在内★★ღ，国内共发行了近500单相关产品★★ღ，其中戴德梁行参与了300单mgm美高梅登录中心★★ღ，占比高达60%★★ღ。
2020年至2021年★★ღ，国内公募REITs进入试点工作启动阶段★★ღ。2020年4月★★ღ，C-REITs试点工作正式启动★★ღ。2020年初的疫情★★ღ，一定程度上促使监管层面加大对中国公募REITs发展的推动力度★★ღ。2020年4月30日★★ღ，证监会与发改委联合公布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(证监发〔2020〕40号)★★ღ，正式拉开了公募REITs的发展序幕★★ღ。2021年上半年★★ღ，首批9只产品成功发行落地★★ღ，且均位于东部沿海发达地区★★ღ。这一布局体现了对区域经济优势和市场成熟度的考量★★ღ。
2021年至2024年一季度★★ღ，公募REITs进入扩募试点阶段★★ღ。在此期间★★ღ，底层资产进一步扩容★★ღ，涵盖了保障性租赁住房★★ღ、清洁能源★★ღ、消费基础设施等多个领域★★ღ，同时开启了扩募通道★★ღ。底层资产的范围从最初的物流★★ღ、产业园区★★ღ、高速公路★★ღ，逐步拓展至发电设施mgm美高梅登录中心★★ღ、污水处理★★ღ、保障性租赁住房★★ღ，甚至包括5A级景区和购物中心等消费基础设施★★ღ。
为了营造良好的市场环境mgm美高梅登录中心★★ღ，相关部门初步建立了税收政策体系丁香花社★★ღ，并引入险资丁香花社★★ღ、FOF和社保基金等增量投资者★★ღ，有效提升了市场参与者长期持有的积极性丁香花社★★ღ。
截至目前沪深两市C-REITs累计发行58单丁香花社★★ღ，募资约1600亿元★★ღ。按时间分布★★ღ，2021年发行11单★★ღ，2022年发行13单★★ღ，2023年发行5单★★ღ，而2024年发行数量达到29单★★ღ，占过去4年公募REITs发行总量的一半mgm美高梅登录中心★★ღ。
其中★★ღ，产权类产品共35单★★ღ，占比60%★★ღ，包括园区基础设施16单★★ღ，消费基础设施7单★★ღ，保障性租赁住房6单★★ღ，仓储物流6单★★ღ。这当中有近一半物业项目基础资产落在长三角区域★★ღ。如前述中航易商仓储物流REIT的基础设施资产也是位于江苏昆山★★ღ。
与之相对★★ღ，特许经营权类产品占比40%★★ღ，其中交通基础设施13单★★ღ，能源基础设施8单★★ღ，生态环保2单★★ღ。华东资产分布优势凸显
2024年7月★★ღ，国家发改委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目常态化发行的通知》★★ღ，标志着公募REITs正式步入常态化发行新阶段★★ღ。这一政策的出台★★ღ，将非保租房(如普通长租公寓★★ღ、养老设施)以及燃煤水电等基础设施纳入公募REITs的底层资产范围★★ღ。新发行产品的募资规模大增★★ღ。
顾悦如认为★★ღ，公募REITs能够迅速发展★★ღ，一方面得益于底层资产的持续扩容★★ღ，另一方面则与A股指数二级市场的走势密切相关★★ღ。这意味着二级市场表现越好★★ღ，监管层面推动发行上市的节奏就会相应加快★★ღ。
在已发行的58单公募REITs产品中★★ღ，分为产权类★★ღ、收益权类和特许经营权类★★ღ。从产品分布来看★★ღ，占比最多的是产业园区★★ღ，其次是高速公路★★ღ。
产权类公募REITs底层资产有一半分布于长三角区域★★ღ，这得益于长三角区域资产发展优势★★ღ，一方面★★ღ，长三角拥有完善的相关运营环境和健全的监管环境★★ღ，同时还汇聚了众多市场化的大型经营平台mgm美高梅登录中心★★ღ，市场更成熟★★ღ、更多元化的同时★★ღ，为投资者和相关产业带来更多机遇与挑战★★ღ。尤其是上海的消费基础设施(购物中心)类公募REITs已发行7单★★ღ，保障性租赁住房发行6单★★ღ。
另一方面★★ღ，区域优势为产权类公募REITs的发展提供了坚实的基础和有力的保障★★ღ。以中航易商仓储物流REIT为例★★ღ，其基础设施资产由江苏富莱德昆山物流园一期★★ღ、二期和三期的三个仓储物流园组成★★ღ，这些均为现代仓储物流设施(高标仓)★★ღ，在过去五年平均出租率超过90%★★ღ。
三个项目总建筑面积约42.7万平方米★★ღ，主要租户为物流★★ღ、电子购物★★ღ、快速消费品以及汽车等领域的领先跨国企业★★ღ。
基金发行负责人曾瑞华表示★★ღ，这三项底层资产是其在中国最优质的资产之一★★ღ。中航易商仓储物流REIT的管理人ESR易商在中国管理近180项资产★★ღ，其中近70%位于长三角和粤港澳大湾区的主要经济中心地区★★ღ。受益于可再生能源和跨境电商行业的蓬勃发展★★ღ，上述地区拥有强劲且稳定的市场需求★★ღ。资管能力迎大考
从各板块表现来看★★ღ，2024年保障性租赁住房板块表现最为突出★★ღ，涨幅达到35.25%★★ღ；而仓储物流板块表现相对最弱★★ღ，涨幅仅为0.10%★★ღ，不过其跌幅呈现收窄趋势★★ღ。例如★★ღ，已发行公募REITs的保租房项目★★ღ，包括厦门保租房★★ღ、深圳保租房★★ღ、北京保租房★★ღ，以及华润位于上海松江的保租房项目和上海城投宽庭等★★ღ。其中★★ღ，厦门安居房作为中国第一个保租房公募REITs★★ღ，以及能源类收益权型REITs电建★★ღ，在过去一年均取得了较好的涨幅★★ღ。
顾悦如因此指出★★ღ，由于2023年无论是发行数量还是二级市场价格均处于低谷★★ღ，因此截至目前★★ღ，二级市场仍然存在普遍的修复性上涨行为★★ღ。
公募REITs收益包括二级市场收益和现金分配两部分★★ღ。据测算★★ღ，2024年★★ღ，RETs加权平均股息率为5.2%★★ღ。其中★★ღ，高速公路板块的股息率相对较高★★ღ，平均达到9%★★ღ。以普洛斯仓储物流公募REITs为例★★ღ，上市三年多来累计分红已超百亿元丁香花社★★ღ。经营权类RETs涉及的三个板块股息率加权平均水平在3.88%-9.05%之间★★ღ，其中高速公路板块为9.05%★★ღ，处于经营权类的较高水平★★ღ。产权类RETs涉及的四个板块股息率加权平均水平在1.73%-4.56%之间★★ღ，其中仓储物流板块以4.56%处于产权类的较高水平★★ღ。
市场机制不断完善和规模持续扩大★★ღ，公募REITs助力不动产行业转型升级的同时★★ღ，管理人对于底层资产的运营能力也将迎来大考★★ღ。
首先★★ღ，公募REITs发行成本通常与主体的评级密切相关★★ღ，主体评级越高★★ღ，发行成本相应越低★★ღ。2024年★★ღ，戴德梁行助力4单类REITs产品上市★★ღ。其中★★ღ，上海中信泰富广场类REITs与宁波果品市场类REITs票面利率低至2.40%★★ღ。
其次★★ღ，能否形成投资闭环★★ღ，是影响公募REITs扩募与资产退出的关键因素★★ღ。一般而言★★ღ，发行主体可以通过募集资金进行收并购★★ღ，实现投资行为的闭环★★ღ。比如★★ღ，一只公募REITs最初发行募集20亿资金★★ღ，用于投资相应资产★★ღ，经过2-3年的培育后★★ღ，将这些资产装入公募REITs资产池★★ღ，进而继续募资★★ღ。
从理论上分析★★ღ，这些公募REITs作为国内并购市场上的企业★★ღ，具有不断做大做强的潜力★★ღ。然而★★ღ，此类牌照数量有限★★ღ，未来发展将受到一定限制★★ღ。
最后★★ღ，公募REITs收益主要来自二级市场与现金分配★★ღ。正如黄国钧所指★★ღ，评估一只公募REITs的投资前景★★ღ，需深入研究以下几个关键维度★★ღ：
2.原业主的持股比例能提现其对资产长期价值的坚定信心★★ღ，但需注意是否因认购率不理想致使销售状况不佳所导致★★ღ。
3.底层资产质量评估是核心★★ღ，涉及地理位置★★ღ、硬件维护★★ღ、出租率和租金水平★★ღ、租户及租期结构等★★ღ，此前部分已发行的公募REITs存在租户过度集中的问题★★ღ，一旦关键大租户流失★★ღ，整个REITs的派息水平将大幅下滑★★ღ，严重影响投资者收益★★ღ。
4.运营成本占比影响股息分配★★ღ。若运营成本占比过高★★ღ，可供投资者分配的股息必然减少★★ღ，投资收益也会随之降低★★ღ。
可以预见的是★★ღ，未来★★ღ，随着市场机制完善与规模扩大★★ღ，公募REITs将为不动产行业转型升级与经济高质量发展注入活力★★ღ。公募REITs市场将在不断创新与发展中★★ღ，为投资者带来更多机遇★★ღ，为经济发展贡献更大力量★★ღ。mgm美高梅游戏网页★★ღ。美高梅(MGM)娱乐app下载★★ღ，美高梅棋牌官网入口★★ღ，资产管理★★ღ，物业管理★★ღ，美高梅mgm官方网站美高梅电子娱乐游戏app★★ღ。